Ratgeber: Geerbte Immobilie verstehen, bevor du entscheidest

Alle Leitfäden zu den Fragen, an denen Erben tatsächlich hängen — jeweils mit Paragrafen-Bezug, Stand-Datum und ohne Verkaufsdruck. Beispielzahlen (Grunderwerbsteuer, Objektwerte) beziehen sich auf Hamburg; die Bundesregeln gelten überall.

Alle Leitfäden

Erbimmobilie in Hamburg: erst den Wert verstehen

Verkehrswert, Bodenrichtwert (BORIS.HH) und Steuerwert sind dreierlei (§§ 194, 196 BauGB): Woher du in Hamburg verlässliche Werte bekommst — und warum die Reihenfolge über sechsstellige Beträge entscheidet.

Erbschaftsteuer bei Immobilien: der Überblick

Anzeige, Freibeträge (§ 16), Steuersätze (§ 19), die drei großen Hebel und die Stundung (§ 28 Abs. 3) — die Überblicks-Karte mit Links in die Detail-Ratgeber.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Erben ist keine Anschaffung: Warum die 10-Jahres-Frist oft längst abgelaufen ist — und wo seit 2024 neue Fallen liegen (Fußstapfentheorie, § 23 EStG).

Familienheim erben: steuerfrei unter Bedingungen

Schneller Einzug, zehn Jahre Bindung, Pflegeheim-Fall: Wann das Elternhaus komplett erbschaftsteuerfrei bliebe (§ 13 ErbStG) — und die drei Stolperfallen.

Erbengemeinschaft mit Haus: die Wege

Niemand verfügt allein, jeder kann die Auflösung verlangen: die zwei Sätze, die jeden Erbstreit erklären — und die Wege hinaus im Vergleich.

Miterben & Geschwister auszahlen

Einer übernimmt, die anderen erhalten Geld: Schritt-für-Schritt, die GrESt-Befreiung (§ 3 Nr. 3 GrEStG) — und die zwei Steuerfallen, die fast jeder übersieht.

Geerbte Immobilie vermieten

Einnahmen ja — aber die AfA läuft vom Erblasser weiter (§ 11d EStDV): die drei steuerlichen Eckpfeiler und die Praxis-Checkliste vor der Entscheidung.

Zinshaus / Mehrfamilienhaus geerbt

Ertragswert, 10-%-Abschlag (§ 13d ErbStG), Stundung, Vermieterpflichten ab Tag 1: Warum das wertvollste Erbe eigene Regeln hat.

Geerbtes Haus verkaufen: Reihenfolge & Stolperfallen

Erst Steuerfrage und Erbnachweis (§ 40 GBO: ohne Grundbuch-Umschreibung möglich), dann Wertbasis, dann Vermarktung — und die zwei klassischen Erlös-Killer.

Geerbtes Haus steht leer: die ersten Schritte

Versicherung melden, Verkehrssicherung, Frostschutz — die unspektakuläre Pflicht-Liste, deren Versäumnis fünfstellig werden kann.

Sanierungspflichten beim geerbten Haus

Kein Komplettsanierungs-Zwang — aber drei Nachrüstpflichten, die der Erbfall scharf stellen kann (§§ 47, 69, 72 GEG): was gilt, welche Frist läuft, wer kontrolliert.

Schulden & Grundschuld auf dem geerbten Haus

Grundschuld am Grundstück (§ 1147) und persönliche Darlehensschuld (§ 1967) sind zweierlei: Wer haftet wofür, Gesamtschuld in der Erbengemeinschaft, Verkauf mit Kredit.

Pflichtteil und die geerbte Immobilie

Ein Geldanspruch (halber gesetzlicher Erbteil, § 2303), kein Anteil am Haus — kann aber zum Verkauf zwingen: Wertbasis, Stundung (§ 2331a), Schenkungs-Ergänzung (§ 2325).

Testamentsvollstreckung und die Immobilie

Ihr seid Eigentümer, verfügen darf nur der Testamentsvollstrecker (§§ 2205, 2211): Was er darf, wie lange (§ 2210), wann das Nachlassgericht ihn entlässt (§ 2227).

Vermächtnis und die geerbte Immobilie

Haus vermacht heißt: Anspruch auf Übertragung (§ 2174), noch kein Eigentum. Beschwerter, Vorausvermächtnis (§ 2150), Auflassung, GrESt-Freiheit (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Erbschaft ausschlagen und die Immobilie

Ganz oder gar nicht: Haus und Schulden zusammen, sechs Wochen Frist (§ 1944), strenge Form (§ 1945) — und die Haftungsbeschränkung als Alternative. Erst Rechtsrat.

Berliner Testament & Erbvertrag und die Immobilie

Bindungswirkung: Mit dem ersten Todesfall steht der Erbe des Hauses fest (§§ 2270, 2271). Was der Überlebende noch darf (§ 2286) — und die Aushöhlungsgrenze (§ 2287).

Erbschaftsteuer stunden (§ 28 ErbStG)

Steuer auf eine Wohnimmobilie bis zu 10 Jahre stunden — beim Erbfall zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG): Voraussetzungen, Wegfall beim Verkauf, Abgrenzung zur Pflichtteil-Stundung.

Auslandsbezug & Europäisches Nachlasszeugnis

Erbfall über die Grenze: welches Erbrecht gilt (EU-ErbVO, letzter gewöhnlicher Aufenthalt), das ENZ fürs Grundbuch (§ 35 GBO) — und warum die Steuer eine eigene Ebene ist.

Teilungsversteigerung: Risiken & Ablauf

Jeder Miterbe kann sie erzwingen (§ 180 ZVG), kaum einer profitiert: Ablauf, Einstellungs-Anträge — und warum sie meist Druckmittel bleibt.

Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer

Finanzamt zu hoch? Niedrigeren Wert nachweisen per Gutachterausschuss, zertifizierten Sachverständigen oder zeitnahem Kaufpreis (§ 198 BewG).

Was ist die Immobilie wert? Verfahren & Spanne

Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren (§ 182 BewG, ImmoWertV) — und warum ein seriöser Wert eine Spanne ist, keine Punktzahl. Wo die amtlichen Eingangsdaten herkommen.

Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch

Euch gehört das Haus, die Nutzung nicht: Was die Belastung für Verkaufen, Vermieten und Auszahlen bedeutet (§§ 1030, 1093 BGB) — und wann sie erlischt.

Erbschein: wann nötig, was er kostet

Mit notariellem Testament oft verzichtbar (§ 35 GBO), Kosten wachsen mit dem Nachlasswert (Nr. 12210 KV GNotKG) — und die Annahme-Falle vor dem Antrag.

Eigentumswohnung geerbt: die WEG-Punkte

Hausgeld läuft sofort weiter (§ 16 WEG), Erben haften für Rückstände (§ 1967 BGB), Sonderumlagen-Risiko, Verwalterzustimmung beim Verkauf (§ 12 WEG).