Haus als Vermächtnis: Ihr habt einen Anspruch — noch kein Eigentum
„Das Haus bekommt mein Patenkind“ — wer per Testament eine Immobilie vermacht bekommt, ist damit noch nicht Eigentümer. Ein Vermächtnis begründet einen schuldrechtlichen Anspruch — eine Forderung gegen die Erben auf Übertragung —, kein dingliches Recht am Haus selbst. Bis zur notariellen Auflassung und Grundbuch-Eintragung gehört es den Erben. Was das praktisch bedeutet — und wie ihr an die Immobilie kommt.
Vermächtnis, Erbe, Pflichtteil: drei verschiedene Stellungen
Der Erblasser kann „durch Testament einem anderen, ohne ihn als Erben einzusetzen, einen Vermögensvorteil zuwenden (Vermächtnis)“ (§ 1939 BGB). Anders als der Erbe wird der Vermächtnisnehmer nicht Gesamtrechtsnachfolger — er erhält nur einen Anspruch:
| Erbe | Vermächtnisnehmer | Pflichtteilsberechtigter | |
|---|---|---|---|
| Rechtsstellung | Gesamtrechtsnachfolger, sofort Eigentümer (§ 1922 BGB) | Gläubiger eines Anspruchs auf die vermachte Sache (§ 2174 BGB) | Gläubiger eines Geldanspruchs (§ 2303 BGB) |
| Bezug zur Immobilie | Eigentümer kraft Erbfall (die Grundbuch-Berichtigung ist nur deklaratorisch) | Anspruch auf Übertragung — Eigentum erst nach Auflassung | Kein Bezug zur Sache, nur Geld |
| Wie es „ankommt“ | Automatisch mit dem Erbfall | Erbe (Beschwerter) muss übertragen (§ 2147 BGB) | Erbe muss auszahlen |
Wortlaute der §§ 1939, 2147, 2174 BGB sowie §§ 1922, 2303 BGB gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (12.06.2026). Der Vermächtnisanspruch „kommt … zur Entstehung (Anfall des Vermächtnisses) mit dem Erbfall“ (§ 2176 BGB) — ausschlagen könnt ihr ihn aber. Mehr zu den anderen Stellungen: Pflichtteil und Testamentsvollstreckung.
Wie ihr an die Immobilie kommt
Der Weg führt über den Beschwerten: „Soweit nicht der Erblasser ein anderes bestimmt hat, ist der Erbe beschwert“ (§ 2147 BGB). Die Erben müssen euch das Haus übertragen — durch notarielle Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang) und Eintragung im Grundbuch. Erst damit werdet ihr Eigentümer; bis dahin tragen die Erben Lasten und Verkehrssicherung. Gibt es eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben mitwirken — erfahrungsgemäß oft ein Reibungspunkt. Erfüllen sie nicht, ist euer Anspruch einklagbar (Klage auf Auflassung). Zur Sicherung kann eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden — ein Vermerk, der euren Übertragungsanspruch im Grundbuch sichert, falls die Erben zwischenzeitlich anderweitig verfügen wollten.
Sonderfall Vorausvermächtnis
Ein verbreiteter Wunsch beim Elternhaus: Ein Kind soll das Haus bekommen und Miterbe bleiben. Dann ordnet das Testament ein Vorausvermächtnis an — „das einem Erben zugewendete Vermächtnis … gilt als Vermächtnis auch insoweit, als der Erbe selbst beschwert ist“ (§ 2150 BGB). Folge: Die Immobilie fällt aus der Teilungsmasse, das begünstigte Kind erhält sie zusätzlich zu seinem Erbteil, und nur der übrige Nachlass wird unter allen geteilt. Das grenzt es von der bloßen Teilungsanordnung ab, bei der das Haus auf den Erbteil angerechnet würde — welche der beiden gemeint ist, entscheidet die Auslegung des Testaments.
Steuern und Kosten
- Grunderwerbsteuer: Die Übertragung des vermachten Grundstücks ist ein Grundstückserwerb von Todes wegen — grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
- Erbschaftsteuer: Das erworbene Vermächtnis ist beim Vermächtnisnehmer Erwerb von Todes wegen (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); beim Erben mindert die Vermächtnislast als Nachlassverbindlichkeit den Erwerb (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). Maßgeblich ist der Wert der Immobilie — siehe Bewertungs-Ratgeber und Erbschaftsteuer-Überblick.
- Notar & Grundbuch: Auflassung und Umschreibung kosten wertabhängige Gebühren — sie trägt je nach Anordnung der Vermächtnisnehmer oder der Nachlass.
§ 3 Nr. 2 GrEStG, § 3 Abs. 1 Nr. 1 und § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG, §§ 2150, 2176 BGB abgeglichen (12.06.2026). Keine individuelle Steuerberechnung — nur Schema und Paragrafen; die Zahlen gehören in die Steuerberatung.
Was das für die Wege bedeutet
Verkaufen könnt ihr das Haus erst, wenn ihr Eigentümer seid — also nach der Auflassung. Wer ein vermachtes Haus veräußern will, klärt deshalb zuerst die Übertragung (und sichert den Anspruch nötigenfalls per Vormerkung), bevor er vermarktet. Steht zusätzlich eine Testamentsvollstreckung im Raum, erfüllt der Testamentsvollstrecker das Vermächtnis aus dem Nachlass. Und konkurrieren Pflichtteilsansprüche, kann das den Wert eures Vermächtnisses berühren — ein Grund mehr, die Lage vor dem ersten Schritt rechtlich einordnen zu lassen.
Häufige Fragen
Bin ich als Vermächtnisnehmer automatisch Eigentümer des Hauses?
Nein. Ein Vermächtnis gibt euch nicht das Eigentum, sondern einen Anspruch darauf: „Durch das Vermächtnis wird für den Bedachten das Recht begründet, von dem Beschwerten die Leistung des vermachten Gegenstands zu fordern“ (§ 2174 BGB, Wortlaut). Der Erblasser hat euch „ohne euch als Erben einzusetzen, einen Vermögensvorteil“ zugewendet (§ 1939 BGB). Eigentümer werdet ihr erst, wenn der Beschwerte — im Zweifel der Erbe (§ 2147 BGB) — das Grundstück notariell auf euch überträgt (Auflassung) und ihr im Grundbuch eingetragen seid. Bis dahin gehört das Haus den Erben, und ihr seid Gläubiger eines Übertragungsanspruchs.
Wer muss mir das vermachte Haus übertragen?
Der „Beschwerte“: „Mit einem Vermächtnis kann der Erbe oder ein Vermächtnisnehmer beschwert werden. Soweit nicht der Erblasser ein anderes bestimmt hat, ist der Erbe beschwert“ (§ 2147 BGB, Wortlaut). In aller Regel müssen also die Erben erfüllen — und zwar alle gemeinsam, wenn es eine Erbengemeinschaft ist. Die Übertragung läuft über eine notarielle Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) und die Eintragung im Grundbuch. Bis dahin tragen die Erben die Immobilie; danach geht sie auf euch über.
Was ist ein Vorausvermächtnis?
Ein Vermächtnis zugunsten einer Person, die zugleich Erbe ist: „Das einem Erben zugewendete Vermächtnis (Vorausvermächtnis) gilt als Vermächtnis auch insoweit, als der Erbe selbst beschwert ist“ (§ 2150 BGB, Wortlaut). Praktisch heißt das in der Erbengemeinschaft: Bekommt ein Miterbe das Haus per Vorausvermächtnis, erhält er es zusätzlich zu seinem Erbteil — die Immobilie fällt aus der Teilungsmasse heraus, der übrige Nachlass wird unter allen Erben geteilt. Das ist ein häufiger Weg, ein bestimmtes Kind mit dem Elternhaus zu bedenken, ohne die anderen ganz zu enterben.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich das vermachte Haus übertragen bekomme?
Nein. Der Erwerb des Grundstücks aufgrund eines Vermächtnisses ist ein Grundstückserwerb von Todes wegen und damit grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Erbschaftsteuer kann dagegen anfallen: Das erworbene Vermächtnis gilt beim Vermächtnisnehmer als Erwerb von Todes wegen (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), beim Erben mindert die Vermächtnislast als Nachlassverbindlichkeit „aus Vermächtnissen“ den Erwerb (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). Maßgeblich ist der Wert der Immobilie — die konkrete Rechnung gehört in die Steuerberatung. Notar- und Grundbuchkosten der Übertragung fallen zusätzlich an.
Was, wenn die Erben das Vermächtnis nicht erfüllen?
Euer Anspruch besteht und ist durchsetzbar: Die Forderung „kommt … zur Entstehung (Anfall des Vermächtnisses) mit dem Erbfall“ (§ 2176 BGB), ihr könnt das Vermächtnis aber auch ausschlagen. Erfüllen die Erben nicht freiwillig, lässt sich der Übertragungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen (Klage auf Auflassung). Wichtig ist die Verjährung — und die hängt am Anspruchstyp: Weil hier ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück geltend gemacht wird, gilt nach der obergerichtlichen Rechtsprechung (etwa OLG München, 7 U 302/17) die zehnjährige Frist des § 196 BGB, nicht die dreijährige Regelverjährung — und sie läuft kenntnisunabhängig ab dem Anfall des Vermächtnisses (§ 200 BGB), nicht erst ab Kenntnis. Diese Einordnung ist allerdings umstritten; gerade die Fristfrage gehört deshalb im Zweifel zwingend in anwaltliche Hände.
Rechtsstand: 12.06.2026. Schematische Einordnung — keine Rechts- oder Steuerberatung; ob ein Testament ein Vermächtnis enthält und wie es durchzusetzen ist, gehört anwaltlich geprüft.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Welcher Weg passt zu eurer Lage?