Erbschaftsteuer bei Immobilien: So greifen Freibeträge, Bewertung und Befreiungen ineinander
Ob auf das geerbte Haus überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet sich in drei Schritten: Steuerwert samt Befreiungen, Freibetrag, Steuersatz — plus die Stundung als Notventil. Diese Seite ist die Überblicks-Karte, mit Links in die Detail-Ratgeber zu jedem Hebel.
Schritt 0: Die Anzeige nicht vergessen
Der Erwerb ist dem Erbschaftsteuer-Finanzamt binnen drei Monaten ab Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Zwar nimmt das Gesetz Erwerbe aus notariell oder gerichtlich eröffneten Verfügungen grundsätzlich von der Anzeigepflicht aus — diese Ausnahme entfällt aber, sobald Grundbesitz zum Erwerb gehört. Ein formloses Schreiben genügt (ein amtlicher Vordruck ist nicht nötig); ob danach eine Steuererklärung angefordert wird, entscheidet das Finanzamt.
Schritt 1: Der Steuerwert — und die drei großen Hebel
Hebel 1: Familienheim
Für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder könnte das vom Erblasser selbst bewohnte Familienheim steuerfrei bleiben — gegen unverzüglichen Einzug und zehn Jahre Bindung; bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG). Familienheim-Ratgeber →
Hebel 2: 10-%-Abschlag
Bebaute, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind nur mit 90 % ihres Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG; Belegenheit Inland/EU/EWR, kein begünstigtes Betriebsvermögen) — beim Zinshaus könnte das die Bemessungsgrundlage schnell um sechsstellige Beträge senken. Details im Vermieten-Ratgeber.
Hebel 3: § 198-Nachweis
Setzt das Finanzamt typisiert zu hoch an, kann per Gutachten oder zeitnahem Kaufpreis der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Bewertungs-Ratgeber →
Schritt 2: Freibeträge — wie viel bleibt steuerfrei?
| Erwerber | Freibetrag (§ 16 ErbStG) |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragene:r Lebenspartner:in | 500.000 € |
| Kinder (und Kinder verstorbener Kinder) | 400.000 € |
| Enkelkinder (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Übrige Erwerber der Steuerklasse I (z. B. Eltern bei Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € |
| Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Nichten/Neffen) und III | 20.000 € |
§ 16 Abs. 1 ErbStG, Beträge gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (10.06.2026). Der Freibetrag gilt je Erwerber-Zuwender-Paar; zusammengerechnet werden nur Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren (§ 14 ErbStG, schematisch).
Schritt 3: Steuersätze der Steuerklasse I
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Satz (Steuerklasse I) |
|---|---|
| 75.000 € | 7 % |
| 300.000 € | 11 % |
| 600.000 € | 15 % |
| 6.000.000 € | 19 % |
| 13.000.000 € / 26.000.000 € / darüber | 23 % / 27 % / 30 % |
§ 19 Abs. 1 ErbStG, Tabelle gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (10.06.2026); maßgeblich ist der steuerpflichtige Erwerb (nach Befreiungen und Freibetrag). Steuerklasse II beginnt bei 15 %, Steuerklasse III bei 30 %. An den Stufengrenzen mildert der Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG) den Sprung.
Das Notventil: Stundung, wenn die Steuer im Haus „gefangen“ ist
Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die darauf entfallende Steuer auf Antrag „bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann“ (§ 28 Abs. 3 S. 1 ErbStG, Wortlaut) — beim Erwerb von Todes wegen zinslos. Sie endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dient. Die Hürde ist eng (auch Eigenmittel und Kreditmöglichkeiten zählen mit) — aber sie ist das gesetzliche Werkzeug gegen den Notverkauf allein wegen der Steuer (ausführlich im Stundungs-Ratgeber). Und falls doch verkauft wird: Die Einkommensteuer-Seite des Verkaufs (Spekulationsfrist) läuft unabhängig davon — dazu der Spekulationssteuer-Ratgeber.
Häufige Fragen
In welcher Reihenfolge wird die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie ermittelt?
Vereinfachtes Schema: zuerst der Steuerwert der Immobilie nach den typisierten Verfahren des BewG samt Befreiungen und Abschlägen (z. B. Familienheim, 10-%-Abschlag für vermieteten Wohnraum), dann der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG), dann auf den Rest der Steuersatz der Stufe (§ 19 ErbStG). Wie das in deinem Fall konkret ausgeht, kann nur eine Steuerberatung berechnen — diese Seite zeigt das Schema, keine Beträge.
Welcher Wert zählt: Kaufpreis von früher, heutiger Verkehrswert oder Finanzamtswert?
Das Finanzamt setzt einen typisierten Steuerwert nach §§ 182 ff. BewG an (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) — ohne Besichtigung. Liegt er über dem realen Verkehrswert, lässt sich der niedrigere Wert nachweisen (§ 198 BewG); die drei Wege dazu stehen im Bewertungs-Ratgeber. Der historische Kaufpreis des Erblassers spielt für die Erbschaftsteuer keine Rolle — der gehört zur Spekulationssteuer-Frage.
Kann ich die Erbschaftsteuer stunden, wenn das Geld im Haus steckt?
Unter Voraussetzungen ja: Gehört zum Erwerb „Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird“, ist die darauf entfallende Steuer auf Antrag „bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann“ (§ 28 Abs. 3 S. 1 ErbStG, Wortlaut) — beim Erwerb von Todes wegen zinslos. Die Stundung endet, wenn der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient. Ob die enge „nur durch Veräußerung“-Bedingung erfüllt wäre (auch Eigenmittel und Kreditmöglichkeiten zählen mit), gehört in die Steuerberatung.
Steigt die Steuer sprunghaft, wenn ich knapp über eine Wertstufe rutsche?
Nicht ungebremst: § 19 ErbStG ist ein Vollmengenstaffeltarif — der Stufensatz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Genau dafür gibt es aber den Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG): Die Steuer-Differenz gegenüber der vorherigen Stufe wird nur erhoben, soweit sie aus einem begrenzten Teil des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Knapp über der Stufe zu liegen ist also weniger dramatisch, als die Tabelle aussieht — durchrechnen sollte das die Steuerberatung.
Berechnet Erbenradar meine Erbschaftsteuer?
Nein, bewusst nicht: Eine individuelle Steuerberechnung wäre Steuerberatung — die dürfen und wollen wir nicht leisten. Wir zeigen Schema, Freibeträge, Stufen und Fristen mit Paragraf und Stand-Datum, damit du das Gespräch mit der Steuerberatung vorbereitet führst. Wie wir arbeiten, steht auf der Transparenzseite.
Rechtsstand: 10.06.2026. Wortlaute von § 28 Abs. 3 ErbStG und die Tabellenwerte der §§ 16, 19 ErbStG gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen; übrige Normen schematisch. Keine Steuerberatung — wie wir arbeiten: Transparenz & Finanzierung.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Welcher Weg passt — und welche Steuerfragen gehören dazu?