Checkliste: Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen
Mit dem Erbfall seid ihr Eigentümer geworden — das Grundbuch weiß davon nur noch nichts. Für Beleihung und viele Auseinandersetzungs-Schritte führt an der Berichtigung kaum ein Weg vorbei (beim reinen Verkauf wäre die Voreintragung sogar entbehrlich, § 40 GBO — der Erbnachweis genügt); und sie ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingereicht wird (Anm. zu Nr. 14110 KV GNotKG).
Die Checkliste
| Schritt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| 1. Erbnachweis klären (§ 35 GBO) | Zwei Wege: Erbschein (oder Europäisches Nachlasszeugnis) — ODER, wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkunde beruht (notarielles Testament/Erbvertrag): „die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung“ (Gesetzeswortlaut). Ein privatschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht — dann führt der Weg über den Erbschein. |
| 2. Eröffnung abwarten | Das Nachlassgericht eröffnet das Testament und erstellt die Eröffnungsniederschrift — ohne sie ist auch das notarielle Testament als Nachweis unvollständig (siehe Checkliste Nachlassgericht). |
| 3. Antrag beim Grundbuchamt | Formloser Berichtigungsantrag beim Amtsgericht (Grundbuchamt), in dessen Bezirk die Immobilie liegt — von einem oder allen Erben. Eine Erbengemeinschaft wird als solche eingetragen („in Erbengemeinschaft“), nicht nach Quoten aufgeteilt. |
| 4. Unterlagen beilegen | Erbnachweis (Schritt 1), Sterbeurkunde schadet nie, Aktenzeichen des Nachlassgerichts; bei mehreren Grundstücken alle Grundbuchblätter benennen. |
| 5. Frist im Blick: 2 Jahre | Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, „wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird“ (Anm. zu Nr. 14110 KV GNotKG, Wortlaut-Kern) — maßgeblich ist die Antragstellung, nicht der Vollzug. Danach fallen wertabhängige Gebühren an. Selbst wer noch unschlüssig ist, was mit der Immobilie passieren soll: Die Berichtigung schadet keiner der Optionen. |
§ 35 Abs. 1 GBO und die Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (10.06.2026). Hinweis: Das Grundbuchamt kann in Zweifelsfällen trotz öffentlicher Urkunde einen Erbschein verlangen.
Warum nicht einfach warten?
Drei Gründe: Geld (nach zwei Jahren kostet es), Handlungsfähigkeit (Beleihung und Auszahlung setzen praktisch die Eintragung voraus; nur beim direkten Verkauf an Dritte ginge es per § 40 GBO auch ohne) und Klarheit in der Erbengemeinschaft (die Eintragung dokumentiert, wer überhaupt mitzuentscheiden hat).