Geschwister oder Miterben auszahlen: Der eleganteste Weg — mit zwei Steuerfallen
Einer übernimmt das Haus, die anderen bekommen Geld: Die Auszahlung hält die Immobilie in der Familie und löst die Erbengemeinschaft sauber auf. Grunderwerbsteuer fiele dabei meist keine an — aber wer „steuerfrei“ hört und nicht weiterfragt, tappt in die Einkommensteuer-Falle.
Schritt für Schritt: So liefe die Übernahme
| Schritt | Worum es ginge | Werkzeug / Grundlage |
|---|---|---|
| 1. Wertbasis | Verkehrswert, den alle akzeptieren — der häufigste Streitpunkt zuerst. Den rechnerischen Anteil daraus zeigt der Auszahlungs-Rechner | Gemeinsames Gutachten (§ 198 BewG-tauglich) |
| 2. Rechnung | Wert minus Restschulden, davon die Quoten der Weichenden | Erbquoten aus Testament/gesetzlicher Erbfolge |
| 3. Finanzierung | Beleihung der Immobilie; Alt-Grundschulden einrechnen | Bank/Vermittler; Erbnachweis fürs Grundbuch |
| 4. Steuern prüfen | GrESt-Befreiung ja — aber § 23-Folgen für beide Seiten | Steuerberatung VOR der Einigung |
| 5. Beurkundung | Auseinandersetzungsvereinbarung + Auflassung | Notariat |
Die gute Nachricht: keine Grunderwerbsteuer
Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist „der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“ (§ 3 Nr. 3 GrEStG — Wortlaut in der Original-Schreibweise des GrEStG 1983, gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen). Den Miterben ausdrücklich gleichgestellt sind ihre Ehegatten und Lebenspartner. In Hamburg erspart das immerhin 5,5 % auf die Abfindung: Wer etwa die Hälfte eines Einfamilienhauses im Beispielwert von ~565.000 € übernimmt und dafür ~282.500 € zahlt, spart rund 15.500 €, die bei einem normalen Kauf anfielen.
Die zwei Steuerfallen
Falle 1: Neue Frist für den Übernehmer
Wer Miterben auszahlt, erwürbe deren Anteil entgeltlich — für diesen Teil begänne eine neue 10-Jahres-Spekulationsfrist. Wer also übernimmt und in fünf Jahren doch verkauft, könnte auf den hinzugekauften Anteil Steuern zahlen, obwohl der geerbte Anteil längst frei wäre. Details in unserem Spekulationssteuer-Ratgeber.
Falle 2: Steuer beim Weichenden
Auch der ausgezahlte Miterbe könnte ein privates Veräußerungsgeschäft verwirklichen — nämlich dann, wenn die vom Erblasser übernommene Frist noch liefe. Bei Immobilien der Aufbaugeneration selten ein Problem, bei jüngeren Käufen des Erblassers sehr wohl. Vor der Unterschrift prüfen lassen — danach ist es zu spät.
Wenn ein Miterbe schon im Haus wohnt
Die häufigste Ausgangslage: Ein Geschwisterkind bewohnt das Elternhaus, die anderen wollen Geld sehen. Das vereinfachte die Einigung oft (der Übernehmer steht fest) — und verschärfte zugleich die Wertfrage, weil Auszug keine Option ist. Bis zur Einigung könnten die übrigen Miterben eine Nutzungsentschädigung verlangen (Details im Erbengemeinschafts-Ratgeber); als Drohkulisse taugt das wenig, als Anreiz, zügig zu einer fairen Auszahlung zu kommen, sehr wohl.
Häufige Fragen
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Geschwister auszahle?
Beim „Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses“ fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG, Wortlaut in Original-Schreibweise) — in Hamburg sonst immerhin 5,5 % des Kaufpreises. Die Befreiung erfasst über eine ausdrückliche Gleichstellung auch Ehegatten und Lebenspartner der Miterben (geltender Gesetzeswortlaut).
Heißt grunderwerbsteuerfrei auch einkommensteuerfrei?
Nein — das ist die häufigste Verwechslung. Die Auszahlung wäre ein teilentgeltlicher Erwerb: Für den hinzugekauften Anteil begänne eine neue 10-Jahres-Spekulationsfrist, und der weichende Miterbe könnte mit der Abfindung ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft verwirklichen, wenn die Frist des Erblassers noch läuft (§ 23 EStG). Beides gehört vor die Einigung in die Steuerberatung.
Wie wird der Auszahlungsbetrag fair bestimmt?
Üblich wäre: Verkehrswert der Immobilie minus tatsächlich noch offener Restschulden (nicht der eingetragenen Grundschuld-Nennbeträge — die kann höher sein als die echte Schuld), davon die Erbquote der weichenden Miterben. Der Streit entsteht fast nie über die Formel, sondern über den Wert — deshalb hätte sich ein gemeinsames Gutachten bewährt (Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte/zertifizierte Sachverständige), das zugleich gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Erbschaftsteuer-Wert nachweisen könnte (§ 198 BewG).
Bekomme ich für die Auszahlung eine Finanzierung?
Banken behandeln die Auszahlung in der Regel wie einen Teilkauf: Beliehen wird die Immobilie, geprüft werden Beleihungswert, Einkommen und bestehende Grundschulden. Wichtig: Bestehende Belastungen des Erblassers müssen in die Rechnung — und die Erbfolge sollte fürs Grundbuch nachweisbar sein (ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt häufig den Erbschein). Ohne tragfähige Finanzierung ist jede Auszahlungs-Einigung Makulatur.
Was ist mit der Erbschaftsteuer, wenn ich übernehme?
Die Erbschaftsteuer richtet sich grundsätzlich nach der Erbquote, nicht danach, wer am Ende das Haus bekommt. Für das selbst bewohnte Familienheim könnte die Befreiung des § 13 ErbStG beim Übernehmer eine Rolle spielen — die Details (auch beim Hinzuerwerb im Zuge der Teilung) sind Steuerberatungs-Terrain.
Rechtsstand: 10.06.2026. § 3 Nr. 3 GrEStG: Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen; die einkommensteuerlichen Folgen sind schematisch dargestellt — die Prüfung des Einzelfalls gehört in die Steuerberatung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.