Geerbte Immobilie vermieten: Einnahmen ja — aber die AfA-Falle kennen
Vermieten hält die Immobilie in der Familie, bringt laufende Einnahmen und lässt die Verkaufsfrage offen. Steuerlich gibt es einen unterschätzten Haken: Als Erbe startest du die Abschreibung nicht neu, sondern erbst auch sie. Was gälte, mit Paragraf und Stand.
Die drei steuerlichen Eckpfeiler
1. Einnahmen: § 21 EStG
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — versteuert mit dem persönlichen Steuersatz, gemindert um Werbungskosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrten, AfA). In der Erbengemeinschaft anteilig nach Erbquote.
2. Die AfA-Falle: § 11d EStDV
Beim unentgeltlichen Erwerb läuft die Abschreibung des Erblassers einfach weiter — Bemessungsgrundlage bleiben seine Anschaffungskosten, und zusammen darf nicht mehr abgesetzt werden, als das Volumen hergibt (Wortlaut-Kern: „vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen“). Ein Haus, das der Erblasser vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft hat, ist heute meist voll abgeschrieben (die AfA läuft ab seiner Anschaffung bzw. Herstellung) — dann bleibt von den Mieteinnahmen steuerlich wenig abzusetzen. Der AfA-Satz selbst richtet sich nach dem Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Anders läge es nur für den teilentgeltlich hinzugekauften Anteil nach einer Miterben-Auszahlung.
3. Der ErbSt-Bonus: § 13d ErbStG
Zu Wohnzwecken vermietete Objekte werden bei der Erbschaftsteuer nur mit 90 % angesetzt (Belegenheit Inland/EU/EWR vorausgesetzt; kein begünstigtes Betriebsvermögen — § 13d Abs. 3 ErbStG). Beim Mehrfamilienhaus kommt die Ertragswert-Logik dazu — dort ist der Abschlag bares Geld.
§ 11d EStDV: Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (10.06.2026); §§ 21 EStG, 13d ErbStG schematisch. Keine Steuerberatung.
Mietrecht: Was du als neue:r Vermieter:in erbst
Die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über (§ 1922 BGB) — Kautionen, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungspflichten inklusive. Eine Eigenbedarfskündigung bliebe nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB möglich; der Erbfall allein ist kein Kündigungsgrund. Und wer später doch verkaufen will: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) — Bestandsmieter „wandern mit“ und prägen den erzielbaren Preis.
Die Praxis-Checkliste vor der Entscheidung
| Frage | Warum sie entscheidet |
|---|---|
| Trägt die Lage eine Vermietung? | Leerstandsrisiko und erzielbare Miete entscheiden über die Rendite — nicht der Erinnerungswert des Hauses |
| Wie groß ist der Sanierungsstau? | Vermieten verschiebt Instandhaltung nicht, es erzwingt sie — inkl. der GEG-Nachrüstpflichten |
| Wer verwaltet? | Nebenkostenabrechnung, Handwerker, Mieterkommunikation: selbst, Miterbe oder Hausverwaltung — vorher klären, nicht nachher streiten |
| Was sagt die AfA-Rechnung? | Bei weitgehend abgeschriebenen Objekten ist die Nach-Steuer-Rendite oft deutlich kleiner als gedacht (§ 11d EStDV) — einmal von der Steuerberatung durchrechnen lassen |
| Braucht jemand kurzfristig Geld? | Liquiditätsbedarf einzelner Miterben kippt Vermietungs-Modelle zuverlässig — dann eher Auszahlung oder Verkauf |
Häufige Fragen
Wie werden Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie versteuert?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) mit deinem persönlichen Steuersatz — abziehbar wären Werbungskosten wie Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung und die Abschreibung. In der Erbengemeinschaft werden die Einkünfte den Miterben anteilig nach Quote zugerechnet (gesonderte Feststellungserklärung).
Darf ich als Erbe die Abschreibung (AfA) neu starten?
Nein — beim unentgeltlichen Erwerb führst du die AfA des Erblassers fort: Bemessungsgrundlage bleiben dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, und abgesetzt werden darf nur, „soweit die vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen“ das Volumen noch nicht ausgeschöpft haben (§ 11d EStDV, Wortlaut). Bei Häusern der Aufbaugeneration ist das Gebäude oft schon weitgehend abgeschrieben — das drückt die steuerliche Attraktivität der Vermietung und gehört früh in die Steuerberatung.
Kann ich den Bestandsmietern kündigen, wenn ich die Wohnung selbst brauche?
Nur unter den engen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB) und mit den gesetzlichen Fristen — der Erbfall selbst ist kein Kündigungsgrund: Die Mietverhältnisse gehen unverändert auf die Erben über (§ 1922 BGB). In der Erbengemeinschaft können gewöhnliche Verwaltungsentscheidungen mehrheitsfähig sein (§ 2038 BGB) — ob das auch für die Eigenbedarfskündigung zugunsten eines einzelnen Miterben gilt, ist rechtlich umstritten und gehört vorab anwaltlich geprüft.
Was bringt Vermieten bei der Erbschaftsteuer?
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG) — Voraussetzung u. a.: Vermietung zu Wohnzwecken und Belegenheit im Inland, in der EU bzw. im EWR (§ 13d Abs. 3 ErbStG; zu Drittstaaten-Fällen gibt es EuGH-Rechtsprechung — Einzelfall in die Steuerberatung). Maßgeblich ist der Zustand am Stichtag; wer erst nach dem Erbfall vermietet, profitiert davon nicht rückwirkend.
Lohnt sich Vermieten — oder ist es nur Verkaufs-Aufschub?
Die ehrliche Checkliste: vermietbare Lage, kein großer Sanierungsstau, tragfähige Verwaltung (wer macht Nebenkostenabrechnung und Handwerker?), und keine akuten Liquiditätsbedarfe der Miterben. Stimmen die vier Punkte, kann Vermieten Einnahmen liefern und die Zeit bis zum Ablauf einer noch laufenden Spekulationsfrist überbrücken — beachte aber: Solange vermietet ist, scheidet der Selbstnutzungs-Weg zur Steuerfreiheit aus; er ließe sich erst durch späteren Eigenbezug wieder eröffnen (Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, § 23 EStG). Stimmen die Punkte nicht, ist Vermieten oft nur ein teurer Aufschub der eigentlichen Entscheidung.
Rechtsstand: 10.06.2026. Schematische Einordnung — keine Steuer- oder Rechtsberatung.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Passt Vermieten zu eurer Lage?