Sanierungspflichten beim geerbten Haus: drei echte Pflichten — und viel Mythos

Nein. Einen generellen Sanierungszwang kennt das Gebäudeenergiegesetz nicht — Fassade, Fenster oder Kellerdecke müssen im Bestand nicht angefasst werden. Für Erben sind vor allem drei Nachrüstpflichten entscheidend: die oberste Geschossdecke dämmen, falls sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (§ 47 GEG), zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume dämmen (§ 69 Abs. 2 GEG) und bestimmte über 30 Jahre alte Heizkessel außer Betrieb nehmen (§ 72 GEG). Daneben bestehen einzelne weitere Betriebs- und Nachrüstpflichten — etwa die selbsttätige Regelung der Zentralheizung (§ 61 Abs. 2 GEG). Und wer ohnehin Außenbauteile erneuert, muss dabei die GEG-Werte einhalten (§ 48 GEG) — das ist eine Anforderung an die Maßnahme, kein Zwang zur Maßnahme.

Zwei Jahre — wenn die Pflichten beim Erblasser geruht haben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, sind die Nachrüstpflichten erst vom neuen Eigentümer zu erfüllen; die Frist beträgt „zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002“ (§ 47 Abs. 3, § 73 GEG, Wortlaut der Fristregel). Der Erbfall ist ein solcher Eigentumsübergang: Das Vermögen geht mit dem Tod kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) — die Frist läuft also ab dem Todestag, nicht erst ab Erbschein oder Grundbuch-Umschreibung. Und: Hatte das Haus seit dem 1. Februar 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt (der Erblasser hat es etwa 2010 gekauft oder selbst geerbt), war die Frist längst angelaufen — dann bestanden die Pflichten schon vor dem Erbfall. Dasselbe gilt, wenn die Ausnahme nie griff, etwa beim am Stichtag vermieteten Haus oder bei mehr als zwei Wohnungen: Dann gibt es keine neue Frist — die Pflichten sind bereits fällig.

Nicht unbedingt. Das Betriebsverbot des § 72 GEG trifft Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind — ausgenommen sind aber Niedertemperatur- und Brennwertkessel (das Verbot zielt auf die älteren „Konstanttemperatur“-Kessel) sowie Anlagen unter 4 oder über 400 Kilowatt (§ 72 Abs. 3 GEG). Eine Heizung, die keinem Betriebsverbot unterliegt, darf weiterlaufen und repariert werden. Die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Heizung — und in Bestandsgebäuden auch dann erst nach Ablauf des 30. Juni 2026 (Gemeinden über 100.000 Einwohner) bzw. des 30. Juni 2028 (übrige), oder früher, wenn die Kommune das Gebiet als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet ausweist (§ 71 Abs. 1 und 8 GEG); beim Austausch nach diesen Stichtagen gilt zudem eine Übergangsfrist von bis zu fünf Jahren (§ 71i GEG). Absolute Grenze: Mit fossilen Brennstoffen dürfen Heizkessel „längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044“ betrieben werden (§ 72 Abs. 4 GEG, Wortlaut). Welcher Kesseltyp im Keller steht, zeigen Typenschild und das Protokoll der letzten Feuerstättenschau — im Zweifel weiß es der Bezirksschornsteinfeger.

Zwei der drei Pflichten werden aktiv kontrolliert: Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob ein verbotener Heizkessel weiterläuft und ob die Leitungsdämmung nach § 69 Abs. 2 GEG fehlt; bei Verstößen setzt er schriftlich eine Frist und unterrichtet danach die zuständige Behörde (§ 97 Abs. 1 und 3 GEG). Die Geschossdecken-Dämmung prüft er nicht — bußgeldbewehrt ist sie trotzdem: Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Dämmpflichten oder ein Betriebsverbot verstößt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen (§ 108 GEG). Beim Schornsteinfeger-Weg ist das Verfahren gestuft — erst Hinweis mit Frist, dann Behörde. Wer seine Fristen kennt und früh plant, nimmt dem Thema den Schrecken.

Die Frist verschwindet durch den Verkauf nicht, sie läuft weiter: Gilt in eurem Fall die Zwei-Jahres-Frist (Ein-/Zweifamilienhaus, das der Erblasser am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und das seither nicht den Eigentümer gewechselt hatte), beginnen die zwei Jahre nach dem Gesetzeswortlaut „ab dem ersten Eigentumsübergang“ — also mit dem Erbfall; mit dem Verkauf geht die offene Pflicht auf den Käufer über, ohne dass eine neue Frist beginnt (§ 47 Abs. 3, § 73 GEG). Erfahrungsgemäß preisen Käufer Nachrüst- und Sanierungsbedarf ohnehin ein — er gehört deshalb in die Wertermittlung (und kann helfen, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Steuerwert nachzuweisen, § 198 BewG). Wer schnell verkauft, erfüllt die Pflichten in aller Regel nicht mehr selbst; wer länger hält oder vermietet, sollte die Frist aktiv einplanen.