Eigentumswohnung geerbt: Ihr erbt die Wohnung — und die Gemeinschaft gleich mit
Bei der geerbten Eigentumswohnung entscheidet nicht nur euer Wille, sondern auch die WEG: Hausgeld läuft ab Tag eins weiter, Rückstände des Erblassers haften euch an, Sonderumlagen können jede Rechnung kippen — und beim Verkauf redet womöglich die Verwaltung mit. Die WEG-Besonderheiten, die beim Haus keine Rolle spielen.
Die vier WEG-Punkte der ersten Wochen
| Punkt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| 1. Verwaltung informieren | Erbfall melden, Kontaktdaten hinterlegen — Einladungen zur Eigentümerversammlung und Abrechnungen müssen euch erreichen, sonst wird ohne euch beschlossen. Als Erbengemeinschaft steht euch das Stimmrecht nur gemeinschaftlich zu — Uneinigkeit heißt faktisch Stimmverlust |
| 2. Hausgeld sicherstellen | Die Vorschüsse laufen weiter (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 WEG) — Dauerauftrag des Erblassers prüfen/ersetzen, sonst laufen gegenüber der Gemeinschaft Rückstände auf (wie weit ihr dafür persönlich oder nur mit dem Nachlass haftet, ist Einzelfall-Frage — Stichwort beschränkte Erbenhaftung) |
| 3. Kontostand & Beschlüsse abfragen | Rückstände des Erblassers (ihr haftet: § 1967 BGB), Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen — die größte versteckte Zahl der geerbten ETW. Achtung: Beschlüsse sind nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung anfechtbar (§ 45 WEG) — die Frist nimmt keine Rücksicht auf den Erbfall |
| 4. Teilungserklärung lesen | Veräußerungszustimmung (§ 12 WEG)? Vermietungs-Regelungen (z. B. Zustimmungsvorbehalte, Einschränkungen der Kurzzeitvermietung)? Die Gemeinschaftsordnung kennt Regeln, die kein Gesetz verrät. Übrigens: Die Gebäudeversicherung läuft über die Gemeinschaft — Hausrat- und Haftpflichtfragen fürs Sondereigentum bleiben bei euch |
Wortlaute der §§ 12 Abs. 1 und 2, 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2, 45 WEG (Kernsätze) sowie §§ 1967, 1975 BGB gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (11.06.2026).
Was das für eure Wege bedeutet
Behalten (nutzen/vermieten)
Wirtschaftlich zählt die Gesamtkostenlage: Hausgeld + Rücklagen-Zustand + absehbare Sonderumlagen. Eine günstig wirkende Wohnung mit maroder Gemeinschaftskasse ist teurer als gedacht — die AfA- und Steuerlogik des Vermietens gilt ansonsten unverändert.
Verkaufen
Ablauf wie beim Haus (Verkaufs-Ratgeber) — plus WEG-Unterlagenpaket und ggf. Verwalterzustimmung (§ 12 WEG) im Zeitplan. Käufer fragen zuerst nach Protokollen und Rücklage; vollständige Unterlagen sind hier noch preisrelevanter als beim Haus.
Erbengemeinschaft & Auszahlung
Für Wertbasis und Auszahlung gelten die bekannten Regeln (Auszahlungs-Ratgeber, Rechner) — Rücklagen-Zustand und Sonderumlagen-Risiko werten die Wohnung dabei auf oder ab und gehören deshalb ins Gutachten, nicht obendrauf gerechnet (Bewertungs-Ratgeber).
Häufige Fragen
Müssen wir das Hausgeld weiterzahlen, obwohl die Wohnung leer steht?
Ja — die Kosten der Gemeinschaft trägt „jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils“ (§ 16 Abs. 2 WEG), unabhängig davon, ob die Wohnung genutzt wird. Die Vorschüsse (Hausgeld) beruhen auf dem beschlossenen Wirtschaftsplan, nach Jahresende kommt die Abrechnung mit möglichen Nachschüssen (§ 28 WEG). Als Erben tretet ihr in diese Pflicht ein, sobald der Erbfall eintritt — nicht erst mit der Grundbuch-Umschreibung.
Haften wir auch für alte Hausgeld-Schulden des Erblassers?
Ja: „Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten“ (§ 1967 Abs. 1 BGB, Wortlaut) — Hausgeld-Rückstände des Erblassers gehören dazu. Das unterscheidet euch von einem Käufer. Deshalb gehört der Kontostand bei der Verwaltung (Rückstände? beschlossene Sonderumlagen?) zu den ersten Fragen — bei Verdacht auf größere Altlasten in die Überschuldungs-Prüfung vor Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB). Auch nach Annahme bliebe die Haftung auf den Nachlass beschränkbar (Nachlassverwaltung/Nachlassinsolvenz, § 1975 BGB) — das gehört dann in anwaltliche Hände.
Können wir die geerbte Wohnung einfach verkaufen?
Grundsätzlich ja — als Erbengemeinschaft nur gemeinsam (§ 2040 BGB) und mit Erbnachweis (§ 35 GBO; Details im Verkaufs- und im Erbschein-Ratgeber). Dazu kommt die WEG-Besonderheit: In der Teilungserklärung kann vereinbart sein, dass die Veräußerung „der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“ (§ 12 Abs. 1 WEG) — meist ist das die Verwalterzustimmung. Sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (§ 12 Abs. 2 WEG), kostet aber Zeit im Notartermin-Plan. Ob so eine Klausel existiert, zeigt der Grundbuchauszug bzw. die Teilungserklärung — früh prüfen.
Welche Unterlagen brauchen wir von der Verwaltung?
Die WEG-Grundausstattung für jede Entscheidung: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die letzten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen (§ 28 WEG), Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (beschlossene oder absehbare Sonderumlagen!), Stand der Erhaltungsrücklage und Energieausweis. Für Verkauf oder Vermietung sind genau diese Unterlagen ohnehin Pflichtprogramm — und sie zeigen, ob die Gemeinschaft gesund wirtschaftet.
Gelten die Steuerregeln bei der Wohnung anders als beim Haus?
Nein — Erbschaftsteuer-Freibeträge, Familienheim-Befreiung, der 10-%-Abschlag für vermieteten Wohnraum und die Spekulationsfrist funktionieren bei der Eigentumswohnung wie beim Haus; die Details stehen in den jeweiligen Ratgebern. Spezifisch ist nur die Bewertungsebene: Eigentumswohnungen werden typisiert vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet (§§ 182 ff. BewG) — auch hier kann ein Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Rechtsstand: 11.06.2026. Schematische Einordnung — keine Rechts- oder Steuerberatung.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Welcher Weg passt zur geerbten Wohnung?