Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch: Die Immobilie gehört euch — die Nutzung nicht
Häufige Erb-Konstellation: Die Kinder erben das Haus, der überlebende Elternteil hat Nießbrauch oder Wohnungsrecht (umgangssprachlich „Wohnrecht“). Dann seid ihr Eigentümer — aber über Einzug, Vermietung und faktisch auch den Verkaufspreis entscheidet das eingetragene Recht. Was gilt, was geht, was nicht.
Die zwei Rechte im Vergleich
| Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | |
|---|---|---|
| Kern | Recht, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ — Wohnen UND Vermieten | Recht, das Gebäude(teil) „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ — nur Wohnen |
| Vermietung durch Berechtigte:n | Ja — die Miete steht dem Nießbraucher zu | Grundsätzlich nein; Ausübungsüberlassung nur, „wenn die Überlassung gestattet ist“ (§ 1092 Abs. 1 BGB) |
| Übertragbar/vererblich | Nicht übertragbar (§ 1059 S. 1 BGB); die Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (S. 2). Erlischt mit dem Tod (§ 1061 BGB) | Nicht übertragbar (§ 1092 BGB); Ausübungsüberlassung nur, wenn gestattet. Erlischt mit dem Tod (§ 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB) |
| Wirkung für euch als Erben | Dingliche Belastung in Abteilung II: bleibt bei Verkauf bestehen, mindert Marktwert und Käuferkreis, blockiert die eigene Nutzung im Umfang des Rechts (ein auf einen Gebäudeteil beschränktes Wohnungsrecht lässt den Rest frei) | |
Wortlaute der §§ 1030 Abs. 1, 1059, 1061 S. 1, 1090 Abs. 2, 1092 Abs. 1, 1093 Abs. 1 und 2 BGB sowie § 23 GBO gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (11.06.2026). Abzugrenzen: Das veräußerliche und vererbliche Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG ist ein anderes Recht — diese Seite behandelt es nicht. Häufiger Hintergrund der Konstellation ist übrigens die lebzeitige Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch — dann wurde das Haus gar nicht geerbt, sondern gehörte den Kindern schon; die Wirkung der Belastung ist dieselbe.
Was das für die vier Wege bedeutet
Selbst nutzen / Vermieten
Solange das Recht besteht, scheidet eigene Nutzung praktisch aus (beim Wohnungsrecht ausdrücklich: „unter Ausschluss des Eigentümers“). Beim Nießbrauch vermietet der Berechtigte — nicht ihr. Auch die Familienheim-Befreiung könnte an der fehlenden Selbstnutzung scheitern.
Verkaufen
Möglich, aber belastet: Das Recht bleibt bestehen, der Erlös sinkt entsprechend. Realistische Wege: Verkauf an Kapitalanleger, Verkauf innerhalb der Familie — oder erst Ablösung, dann freier Verkauf (Verkaufs-Ratgeber).
Auszahlen & Steuern
Bei Auszahlungs-Verhandlungen gehört die Wertminderung durch das Recht in die Wertbasis — ein Gutachten sollte sie ausweisen (Bewertungs-Ratgeber). Bei der Erbschaftsteuer mindert der Kapitalwert des Rechts den anzusetzenden Erwerb — die Rechnung gehört in die Steuerberatung (Erbschaftsteuer-Überblick).
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?
Der Nießbrauch berechtigt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ (§ 1030 BGB) — der Berechtigte darf also auch vermieten und die Miete behalten. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt nur, das Gebäude oder einen Teil „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ — selbst wohnen ja (samt Familie und Pflegepersonen, § 1093 Abs. 2 BGB), vermieten grundsätzlich nein. Welcher Typ eingetragen ist, zeigt Abteilung II des Grundbuchs — der maßgebliche Inhalt steht aber oft erst in der Eintragungsbewilligung in den Grundakten (Vermietungs-Gestattung! Löschungserleichterung!); im Zweifel anwaltlich auslegen lassen.
Dürfen wir die geerbte Immobilie trotz Nießbrauch verkaufen?
Rechtlich ja — als Eigentümer könnt ihr verkaufen, aber der Nießbrauch bzw. das Wohnungsrecht bleibt als dingliche Belastung bestehen und „wandert“ mit dem Grundstück. Praktisch schrumpft der Käuferkreis meist auf Kapitalanleger und Familienlösungen, und der Preis kann je nach Alter des Berechtigten und Jahreswert des Rechts erheblich unter dem unbelasteten Wert liegen. Die Alternative wäre eine notarielle Ablösevereinbarung mit dem Berechtigten vor dem Verkauf. Achtung: In dieser Konstellation sind oft zusätzlich Rückforderungsrechte oder Rückauflassungsvormerkungen eingetragen — die blockieren Verkauf und Beleihung faktisch (kaum ein Käufer oder eine Bank akzeptiert sie) und gehören mit geprüft.
Wer bekommt die Miete, wenn die Immobilie vermietet ist?
Beim Nießbrauch der Nießbraucher — genau das ist sein Recht aus § 1030 BGB. Als Erben tragt ihr je nach Konstellation trotzdem Lasten des Eigentums; wer was trägt, regeln §§ 1041 ff. BGB und der Bestellungsvertrag. Ein Wohnungsrecht gibt dagegen kein Vermietungsrecht: Es ist nicht übertragbar, und die Ausübung darf nur überlassen werden, „wenn die Überlassung gestattet ist“ (§ 1092 Abs. 1 BGB).
Erlischt das Recht automatisch, wenn der Berechtigte stirbt?
Ja: „Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers“ (§ 1061 S. 1 BGB, Wortlaut); für das Wohnungsrecht gilt § 1061 entsprechend (§ 1090 Abs. 2 BGB). Das Grundbuch wird damit aber nicht von allein sauber — und die Löschung hat eine Weiche: Ist im Grundbuch eingetragen, dass „zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Todes des Berechtigten genügen soll“, reicht die Sterbeurkunde (§ 23 Abs. 2 GBO — in notariellen Bestellungen üblich, bei älteren Eintragungen aber nicht sicher). Fehlt diese Erleichterung und sind Leistungsrückstände nicht ausgeschlossen, braucht die Löschung im ersten Jahr nach dem Tod die Bewilligung des Rechtsnachfolgers (§ 23 Abs. 1 GBO). Vor einem Verkauf gehört das geklärt.
Können wir den Nießbrauch ablösen?
Mit Zustimmung des Berechtigten ja — gegen Einmalzahlung oder andere Gegenleistung, notariell. Die Größenordnung orientiert sich am Kapitalwert des Rechts (abhängig von Alter des Berechtigten und Jahreswert der Nutzung). Bei der Erbschaftsteuer ist die Belastung als Nachlassverbindlichkeit abziehbar (§ 10 Abs. 5 ErbStG; Kapitalwert nach §§ 14, 16 BewG) — aber Vorsicht: Der steuerliche Kapitalwert kann vom verhandelten Ablösewert abweichen, und der Abzug ist eingeschränkt, soweit der Erwerb selbst steuerbefreit ist (§ 10 Abs. 6 ErbStG). Beides gehört vor die Unterschrift in Steuerberatung und notarielle Gestaltung.
Rechtsstand: 11.06.2026. Schematische Einordnung — keine Rechts- oder Steuerberatung; den konkreten Grundbucheintrag bitte fachlich auslegen lassen.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Welcher Weg bleibt mit der Belastung realistisch?