Geerbte Immobilie mit Auslandsbezug: welches Recht, welches Zeugnis, welche Steuer
Sobald ein Erbfall die Grenze überschreitet — der Erblasser lebte im Ausland, oder die geerbte Immobilie liegt dort —, treffen drei Rechtsordnungen aufeinander, die ständig verwechselt werden: welches Erbrecht gilt (die EU-Erbrechtsverordnung), wie ihr euch ausweist (das Europäische Nachlasszeugnis) und welche Steuer anfällt (rein national). Diese Seite ordnet das Gerüst — die Anwendung auf euren Fall gehört in fachkundige Hände.
1. Welches Erbrecht gilt? (EU-Erbrechtsverordnung)
Für Erbfälle ab dem 17. August 2015 bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung (VO (EU) Nr. 650/2012) das anwendbare Erbrecht — und zwar einheitlich für den gesamten Nachlass: „unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte“ (Art. 21 Abs. 1). Maßgeblich ist also nicht die Staatsangehörigkeit, sondern der letzte gewöhnliche Aufenthalt; passend dazu sind auch die Gerichte dieses Staates zuständig (Art. 4). Es gibt nur eine Ausnahme, die Rechtswahl: „Eine Person kann … das Recht des Staates wählen, dem sie … angehört“ (Art. 22 Abs. 1) — per Verfügung von Todes wegen.
Wortlaute der Art. 4, 21 Abs. 1, 22 Abs. 1 EU-ErbVO (VO (EU) Nr. 650/2012) gegen eur-lex.europa.eu abgeglichen (12.06.2026). Ausnahmsweise kann das Recht eines offensichtlich enger verbundenen Staates gelten (Art. 21 Abs. 2). Nicht gebunden sind Dänemark und Irland (das Vereinigte Königreich war schon vor dem Brexit nicht beteiligt) — bei Bezug zu diesen Staaten gelten eigene Kollisionsregeln. Beispiel: Lebte ein Deutscher zuletzt dauerhaft in Spanien, gilt im Grundsatz spanisches Erbrecht für den gesamten Nachlass — auch für das Haus in Deutschland —, sofern er nicht deutsches Recht gewählt hat.
2. Wie ihr euch ausweist: das Europäische Nachlasszeugnis
Damit ihr euch nicht in jedem Land einzeln als Erbe legitimieren müsst, schuf die Verordnung das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ): Es „entfaltet seine Wirkungen in allen Mitgliedstaaten, ohne dass es eines besonderen Verfahrens bedarf“ (Art. 69 Abs. 1), und seine Richtigkeit wird vermutet (Abs. 2). Es ist „zur Verwendung in einem anderen Mitgliedstaat“ gedacht (Art. 62 Abs. 1) — etwa um ein geerbtes Grundstück im EU-Ausland umschreiben zu lassen oder an ein dortiges Konto zu kommen. Zwei Klarstellungen: Seine Verwendung ist „nicht verpflichtend“ und es „tritt nicht an die Stelle der innerstaatlichen Schriftstücke“ (Art. 62 Abs. 2 und 3). Ausgestellt wird es in Deutschland vom Nachlassgericht (Amtsgericht; hat der Erblasser keinen inländischen gewöhnlichen Aufenthalt, ist als Auffang das Amtsgericht Schöneberg in Berlin zuständig — IntErbRVG).
Wortlaute der Art. 62 Abs. 1–3, 69 Abs. 1 und 2 EU-ErbVO abgeglichen (12.06.2026); § 34 IntErbRVG (Zuständigkeit), § 35 Abs. 1 GBO. „Mitgliedstaaten“ meint hier die durch die Verordnung gebundenen Staaten — also nicht Dänemark und Irland. Für eine in Deutschland gelegene Immobilie steht das ENZ dem Erbschein gleich.
3. Drei Ebenen — niemals verwechseln
| Frage | Wonach es sich richtet |
|---|---|
| Wer erbt — und dass die Werte auf die Erben übergehen? | Erbrecht nach der EU-ErbVO — letzter gewöhnlicher Aufenthalt (Art. 21) oder gewähltes Heimatrecht (Art. 22). Auch der Übergang des Nachlasses „auf die Erben“ gehört dazu (Art. 23 Abs. 2 lit. e) |
| Welche dinglichen Rechte gibt es, wie wird ins Grundbuch eingetragen? | Sachen- und Grundbuchrecht des Belegenheitsstaats (lex rei sitae — Recht des Lageorts). Die „Art der dinglichen Rechte“ und „jede Eintragung … in einem Register“ sind aus der EU-ErbVO ausdrücklich ausgenommen (Art. 1 Abs. 2 lit. k und l) |
| Wie viel Steuer fällt an? | Nationales Steuerrecht jedes beteiligten Staates — die EU-ErbVO regelt Steuern nicht; Doppelbesteuerung ist möglich |
Art. 23 Abs. 2 lit. e (Übergang auf die Erben gehört zum Erbstatut) und Art. 1 Abs. 2 lit. k und l EU-ErbVO (dingliche Rechte und Registereintragung ausgenommen) gegen eur-lex.europa.eu abgeglichen (12.06.2026). Diese Dreiteilung ist der häufigste Stolperstein im Auslandsfall: Dass spanisches Erbrecht gilt, heißt weder, dass das deutsche Grundbuch anders funktioniert, noch dass keine deutsche Erbschaftsteuer anfällt. Jede Ebene hat eigene Regeln und eigene Ansprechpartner.
Was das praktisch heißt
Die Reihenfolge im Auslandsfall: zuerst klären, welches Erbrecht gilt (wo lag der gewöhnliche Aufenthalt, gab es eine Rechtswahl?) — das entscheidet über Erben, Quoten und Pflichtteile. Dann das Europäische Nachlasszeugnis besorgen, wenn ihr euch grenzüberschreitend ausweisen müsst. Und parallel die Steuer in allen beteiligten Staaten prüfen, weil mehrere zugreifen können. Weil an jeder dieser Ebenen ausländisches Recht und Einzelfall-Tatsachen hängen, ist der Auslandsfall nichts für ein Schema: Er gehört von Anfang an in anwaltliche und steuerliche Beratung. Für die anschließende Eintragung in Deutschland hilft die Checkliste Grundbuchberichtigung.
Häufige Fragen
Welches Erbrecht gilt, wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat?
In der EU regelt das die Europäische Erbrechtsverordnung (VO (EU) Nr. 650/2012). Ihre Grundregel: „Sofern in dieser Verordnung nichts anderes vorgesehen ist, unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte“ (Art. 21 Abs. 1 EU-ErbVO, Wortlaut). Entscheidend ist also der letzte gewöhnliche Aufenthalt — und es gilt EIN Erbrecht für den gesamten Nachlass (Nachlasseinheit), auch für eine Immobilie in einem anderen Land. Beispiel: Lebte der deutsche Erblasser zuletzt in Spanien, gilt grundsätzlich spanisches Erbrecht — selbst für das Haus in Deutschland. Eine Ausnahme ist die Rechtswahl (nächste Frage).
Konnte der Erblasser das anwendbare Erbrecht wählen?
Ja, aber nur sein Heimatrecht: „Eine Person kann für die Rechtsnachfolge von Todes wegen das Recht des Staates wählen, dem sie im Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt ihres Todes angehört“ (Art. 22 Abs. 1 EU-ErbVO, Wortlaut). Ein im Ausland lebender Deutscher konnte also deutsches Erbrecht für seinen ganzen Nachlass wählen. Die Wahl muss „ausdrücklich in einer Erklärung in Form einer Verfügung von Todes wegen“ erfolgen oder sich aus deren Bestimmungen ergeben (Art. 22 Abs. 2). Ob eine wirksame Rechtswahl vorliegt, ist Auslegungssache — und im Auslandsfall ein klarer Anlass für anwaltliche Beratung.
Was ist das Europäische Nachlasszeugnis — und wofür brauche ich es?
Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) ist ein EU-weiter Erbnachweis: „Das Zeugnis entfaltet seine Wirkungen in allen Mitgliedstaaten, ohne dass es eines besonderen Verfahrens bedarf“ (Art. 69 Abs. 1 EU-ErbVO, Wortlaut), und es wird vermutet, dass es die Erbenstellung zutreffend ausweist (Abs. 2). Damit könnt ihr euch gegenüber Grundbuchämtern und Banken in einem anderen Mitgliedstaat als Erbe ausweisen, ohne dort ein eigenes Verfahren zu durchlaufen. Seine Verwendung ist „nicht verpflichtend“ und es „tritt nicht an die Stelle der innerstaatlichen Schriftstücke“ (Art. 62 Abs. 2 und 3). Ausgestellt wird es vom Nachlassgericht (in Deutschland dem Amtsgericht).
Gilt das Europäische Nachlasszeugnis auch in Deutschland fürs Grundbuch?
Ja, es steht dem Erbschein gleich: „Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden“ (§ 35 Abs. 1 GBO, Wortlaut). Für die Umschreibung einer in Deutschland gelegenen geerbten Immobilie genügt also das ENZ ebenso wie ein Erbschein. Der praktische Unterschied: Der Erbschein wirkt vor allem im Inland, das ENZ ist auf grenzüberschreitende Fälle zugeschnitten — bei reinen Inlandsfällen bleibt der Erbschein der übliche Weg (siehe Erbschein-Ratgeber).
Bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung auch, wie viel Erbschaftsteuer anfällt?
Nein — und das ist der häufigste Irrtum. Die EU-ErbVO regelt das anwendbare Erbrecht (wer erbt, in welchen Quoten, Pflichtteil), aber ausdrücklich nicht das Steuerrecht. Wie viel Erbschaftsteuer anfällt, richtet sich nach dem nationalen Steuerrecht der beteiligten Staaten — und beide können besteuern (etwa Deutschland nach Wohnsitz oder Belegenheit, der andere Staat ebenfalls). Doppelbesteuerungsabkommen gibt es für die Erbschaftsteuer nur mit wenigen Ländern. Die Steuerfrage gehört deshalb im Auslandsfall zwingend in eine fachkundige Steuerberatung; eine schematische Einordnung wie diese Seite ersetzt sie nicht.
Rechtsstand: 12.06.2026. Schematische Einordnung — keine Rechts- oder Steuerberatung; Auslandsfälle gehören wegen des fremden Rechts und der Steuerlage zwingend in fachkundige Hände.
→ Zum Erbimmobilien-Entscheider: Welcher Weg passt zu eurer Lage?